Konuya cinsiyete dayalı genellemelerle yaklaşmak doğru olmaz. Bu yazıda, veri/hukuk odaklı ve insan/Toplumsal etki odaklı iki farklı yaklaşımı cinsiyete bağlamadan karşılaştırıyorum.
“Kiracı hava parası isteyebilir mi?” sorusunun yanıtı, sözleşmenin türüne (konut–işyeri), devrin niteliğine ve yazılı rıza/şeffaflık koşullarına bağlıdır; özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kiradan başka yükümlülük yüklemek yasaktır.
Kavramları berraklaştırarak başlayalım: Hava parası (anahtar parası), çoğunlukla bir kiracının kira hakkını veya işyerini devrederken talep ettiği “devir bedeli”ni anlatır; kimi zaman da mülk sahibinin kiraya başlarken istediği ekstra bir bedel anlamında kullanılır—ki bu ikisi hukuken aynı şey değildir.
Kiracı Hava Parası İsteyebilir mi? Çerçeveyi Doğru Kurmak
Hukuki temel: Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya “kira bedeli ve yan giderler dışında” başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini açıkça söyler. Bu, kiraya verenin (malikin) “hava parası” istemesini kural olarak geçersiz kılar; böyle bir bedel ödenmişse iade talebi gündeme gelebilir. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
Devir boyutu: Kiracının sözleşmeyi ya da kullanım hakkını devri ise ayrı bir başlıktır. TBK m.322, konut ve çatılı işyerlerinde yazılı rıza olmadan alt kira/kullanım devrini yasaklar; TBK m.323, kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı rızasını şart koşar (işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınılamaz). :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Yaklaşım 1: Veri/Hukuk Odaklı Perspektif
Bu bakış, “Hangi durumda ne geçerli/ne geçersiz?” sorusuna metin ve içtihat üzerinden yanıt arar:
- Konut kiralarında kiraya verenin “hava parası” talebi, TBK m.346’ya takılır. Kiracıdan kiradan başka bedel istenemez. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
- İşyeri kiralarında kiracı, kira ilişkisini devrederken
ile birlikte haklarını devrediyorsa, taraflar aralarında bir devir bedeli (uygulamada “hava parası”) kararlaştırabilir. Burada kilit nokta, sırf kiraya başlama fırsatına değil, devredilen işletme değerine (lokasyon, müşteri çevresi, demirbaş vb.) bedel ödenmesidir. Yazılı rıza ve şeffaf sözleşme şarttır. :contentReference[oaicite:3]{index=3} - Yargıtay, tarihsel olarak “peştemaliye” (işletme devrindeki itibar/değer) ile kira ilişkisindeki “hava parası”nı ayırmış; işletme devrinde bedelin mantığını, salt kira sözleşmesinde istenen ekstra bedelden farklı konumlandırmıştır. Bu ayrım, devir bedelinin meşruiyetini değerlendirmede referans alınır. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Yaklaşım 2: İnsan/Toplumsal Etki Odaklı Perspektif
Bu yaklaşım, rakamlara ve maddelere ek olarak, uygulamanın insanlara ve piyasa dinamiklerine etkisini irdeler:
- Erişim ve fırsat eşitliği: Konut tarafında “anahtar parası” talebi, kiracıların konuta erişimini zorlaştırır; koruyucu yasa (TBK m.346) bu yüzden önemlidir. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
- Yerel esnaf ekosistemi: İşyeri devrinde makul bir devir bedeli, yıllarca oluşturulan müşteri çevresinin değerini karşılayabilir; ama aşırı bedeller, yeni girişimciler için giriş bariyerine dönüşebilir.
- Şeffaflık ve güven: Hava parasının sözleşmede açık yazılması, tarafların beklentisini netleştirir; “elden” ve belgesiz pratikler uyuşmazlık doğurur.
Konut–İşyeri Ayrımı: Pratik Senaryolar
- Senaryo A (Konut): Malik “ev tutmak istiyorsan şu kadar hava parası” diyor. TBK m.346 gereği geçersiz şart; kiracıdan kiraya ek bedel istenemez. Böyle bir ödeme geri istenebilir. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
- Senaryo B (İşyeri devri): Kiracı, işleyen bir kafeyi tüm müşteri çevresi ve demirbaşla birlikte devrediyor; kiraya veren yazılı rıza veriyor. Taraflar, “devir bedeli”ni sözleşmeye yazıyor. Burada bedel, salt kira fırsatına değil, işletme değerine ilişkindir; hukuken meşru bir çerçeve kurulabilir. :contentReference[oaicite:7]{index=7}
Tartışmalı Noktalar: Nerede Çizgi Çekilir?
“Hava parası” ile “devir bedeli”nin ayrımı sahada kolay mı? Her zaman değil. Aşağıdaki sorular, gri alanları görünür kılar:
- Ödenen bedel işletme değerini mi karşılıyor, yoksa yalnızca boş dükkâna girme hakkını mı? (İlki, devirle uyumlu; ikincisi, TBK m.346 ile çatışabilir.) :contentReference[oaicite:8]{index=8}
- Kiraya verenin yazılı rızası alınmış mı? (TBK m.323, özellikle işyerinde rızadan haksız kaçınmayı sınırlar.) :contentReference[oaicite:9]{index=9}
- Bedel ve ödeme planı sözleşmede açık ve ölçülü biçimde yazıyor mu? (Uyuşmazlıkta ispatın ve meşruiyetin anahtarı.) :contentReference[oaicite:10]{index=10}
Eleştirel Değerlendirme: Hakkaniyet ve Piyasa Disiplini
Konutta “hava parası”nın yasaklanması, barınma hakkını koruyan yerinde bir sınırlama. Buna karşılık, işyeri devrinde gerçek işletme değerinin bedellendirilebilmesi, emeğin ve markanın karşılığını bulmasını sağlar. Sorun, ölçüsüz ve belgesiz taleplerde ortaya çıkar: Değerlemesiz astronomik bedeller, piyasayı çarpıtır ve yeni girişimcileri dışlar. Tam bu noktada, sözleşme şeffaflığı ve (gerektiğinde) uzman değerleme, hakkaniyetin sigortasıdır. :contentReference[oaicite:11]{index=11}
Hızlı Kontrol Listesi (Kiracı İçin)
- Konut mu, işyeri mi? Konutta kiraya ek bedel yasağı net; işyerinde devir senaryosu farklıdır. :contentReference[oaicite:12]{index=12}
- Rıza ve sözleşme: Yazılı rıza var mı (m.323)? Devir/bedel açık mı? :contentReference[oaicite:13]{index=13}
- Değerleme: Bedel, işletme değeriyle orantılı mı? Kayıt altına alındı mı? :contentReference[oaicite:14]{index=14}
Sonuç: Cevap Bir “Evet/Hayır” Değil, Koşullu Bir “Olabilir”
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kiradan başka yükümlülük getirilmesi yasak; bu anlamda malikin “hava parası” talebi kural olarak hükümsüzdür. Ancak işyerinde, kiracının kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızasıyla devretmesi ve işletme değerini de birlikte devretmesi halinde, şeffafça kararlaştırılmış bir devir bedeli (uygulamada “hava parası”) mümkün olabilir. Soruyu tartışmaya açıyorum: Değer yaratanı korurken, erişilebilirliği nasıl garanti ederiz? :contentReference[oaicite:15]{index=15}
::contentReference[oaicite:16]{index=16}